租房合同——租房流程

对于一个租房者来说，租赁房屋一般要分为五个步骤：一、确定预租区域 【南京热门区域租房】；二、寻找房源【南京100%个人房源】 【南京经纪人房源】；三、看房、选房 【南京地铁租房】 【南京合租房】；四、签订合同；在签订用房合同时，要注意合同中权利和义务的明确性，以保证自己的合法权益不受侵害。五、交付钥匙。在合同规定的房屋交付日，您需要到房屋现场进行房屋交验，对房屋满意后就可以领取钥匙入住了。

租房合同——合同中应明确的内容

1.各项费用要明确

即使你不了解房屋租赁合同常用版的详细内容是什么，但是你要明确水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费等由谁支付、并列明租住前的各项数字，以区分责任。房屋维修及费用也写在合同里，以避免以后麻烦。另外还要查看上次的水电气以及物管还有光纤电话费等结清没有。

2.规定房屋修缮义务

在租赁期间内对房屋的修缮义务及费用应由谁承担。如果在使用过程中，房屋及其附属设备出现问题或故障，应由谁维修，费用应由谁承担，这是双方需要提前明确的，否则，一旦出现问题，极易产生纠纷。

3.关于租金的约定

明确租金的支付方式及期限，这也是双方应重点考虑的问题，三个月一付还是半年一付甚或一年一付等，双方应予明确约定，否则，极易产生矛盾。 此外，合同中若明确规定，在租约期间房东不能随意调整价格，此时房东若不经租客同意随意涨价就属违约行为，房客可诉诸法律保护自己的合法权益。

4.合同的变更和终止

如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款，如租赁期限、租金等，双方可以通过协商对合同进行变更。如果承租人由于工作等的变动需要与他人互换住房，应该事先征得出租人同意，换房后，原租赁合同终止，出租人和新的承租人签订新的租赁合同。如果合同未到期时出租人和承租人中有一方要提前解除合同，则要提前通知对方，并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿。如果合同到期，那么该合同自然终止。

租房纠纷——常见纠纷及解决方案

1.房东卖房，租房被赶怎么办？

李先生在荷塘区贺家土租了一套房，签订了1年的合同。可没到两个月，有人来让他们搬走，说房东把房子卖给他了，限他三天搬离。李先生以签订合同为准，拒绝搬离。

我国的《合同法》第二百二十九条明确规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，所以新的业主不能让李先生搬走。更为关键的是，李先生作为承租人对房屋有优先购买权，如果他想购买该房，可主张他们之间的房屋买卖无效，再按同等条件购买。

2.合约到期，租客不搬怎处理？

王女士有一套沿街门面房，两年前租给一浙江人做生意，上个月，门面房的合同已经到期，但租客不肯搬走，让王女士很苦恼。

我国《合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。在租赁合同到期的时候，双方合同已经履行完毕，承租人如果此时不搬离的话，是侵犯了业主的权利，业主可以要求承租人限期搬离或者起诉到法院要求其迁出。

3.解除租约，装修费用怎么算？

夏女士去年年底将一套小公寓租出去，今年4月，双方租赁关系终止。但租户表示，夏女士应该对其租房期间所做的装修给予一定补偿。

对此法律法规并无明文规定，只能在签合同时自己约定。目前只有少数法院内部对此有审判指导意见，大致内容是，凡是出租方同意承租方装修的，无论什么原因提前解除合同，出租方都要向房客补偿经评估后的装修费的残值部分，以此体现公平原则；但如果合同对此有约定的，按约定处理。但这一规定未必能体现公平原则，因为如果是因承租方拖欠租金造成合同提前解除的，而出租方又并不需要对房屋所做的那些装修，那么要房东补偿装修残值就有所不公。

4.转租房屋，会有法律风险吗？

王先生大学毕业后在滨江一村租了套房子，去年他把租的这套房子的一间大卧室转租了，他想知道其中有没有法律风险。

根据《合同法》第二百二十四条之规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。所以要经过房东同意才能转租，或者在初签订租赁合同的时候就对此预先约定好。